Los antecedentes de carácter históricos que empañan a Colombia en torno al narcotráfico y negocios ilícitos de diferentes naturalezas, obligan al consumidor a ser precavido al momento de comprar un bien mueble o inmueble, esto es, a verificar la procedencia del activo que pretende adquirir.

La mayor parte de los problemas legales de una propiedad se pueden evitar mediante la revisión de los documentos que se solicitan para llevar a cabo el negocio: Escrituras, traspasos, certificados de tradición y libertad, etc. Sin embargo, estas gestiones previas no siempre son suficientes.

A veces perdemos de vista otros aspectos que inciden en la legalidad de nuestra compra, tales como: Si el vendedor está casado o vive en unión libre, si la propiedad es proveniente de un testamento o sucesión, si tiene alguna limitante para ser negociado o si el bien podría llegar a ser objeto de un proceso de extinción de dominio. Este último evento amerita un análisis aparte:

La extinción de dominio es un mecanismo mediante el cual el Estado puede perseguir los bienes de origen o destinación ilícita, a través de la vía judicial, que tiene como finalidad declarar la pérdida del derecho de propiedad de dichos recursos.

Se aplica a los bienes provenientes directa o indirectamente de una actividad ilícita o los que hayan sido utilizados o sirvan de instrumento para perseguir dichos fines, por ejemplo: El enriquecimiento ilícito de servidores públicos y particulares, el narcotráfico, los que provengan de los delitos de peculado, interés ilícito en la celebración de contratos, contratos celebrados sin requisitos legales, emisión ilegal de moneda y delitos contra el patrimonio que recaigan sobre bienes del Estado, entre otros.

En Colombia, partimos de la base que el comprador de una propiedad lo hace de buena fe y no puede perjudicarlo, algún acto delictivo o ilícito que se haya cometido con anterioridad, en la propiedad de la cual hoy en día es dueño.

El principio de la buena fe, es un principio constitucional que obliga a que las autoridades públicas y a la misma ley, presuman la buena fe en las actuaciones de los particulares, y obliga a que tanto autoridades públicas como los particulares actúen bajo ese mismo principio.

Pese a lo anterior, en la Ley 1708 de 2014 – Código de Extinción de Dominio -, más específicamente en su artículo 152, no se aplica este principio, en la medida en que exigen al comprador (nuevo propietario) demostrar mediante pruebas suficientes la forma en la cual adquirió el inmueble, so pena de que este sea vinculado a un proceso judicial, y en el peor de los eventos, que sea despojado del mismo.

“(…..) Sin perjuicio de lo anterior, por regla general, la Fiscalía General de la Nación tiene la carga de identificar, ubicar, recolectar y aportar los medios de prueba que demuestran la concurrencia de alguna de las causales previstas en la ley para la declaratoria de extinción de dominio y que el afectado no es titular de buena fe exenta de culpa. Y por su parte, quien alega ser titular del derecho real afectado tiene la carga de allegar los medios de prueba que demuestren los hechos en que funde su oposición a la declaratoria de extinción de dominio”. (Subrayas y negrillas fuera de texto).

Como se puede observar en el aparte subrayado, el nuevo comprador o tenedor de un inmueble, debe demostrar en juicio que adquirió el bien por medios legales y legítimos. De esta manera, la persona deberá utilizar todos los medios a su disposición (documentos, abogados, testimonios etc.), que logren justificar frente a un juez los hechos que alega, para no perder en el proceso y a causa de esto, el Estado le extinga el dominio sobre la propiedad que recién compro.

Los procesos de extinción de dominio pueden iniciarse con base en información que puede provenir de cualquier fuente: una denuncia de la comunidad, una investigación en curso, un informe de inteligencia que indique que una propiedad es sospechosa etc. Si las autoridades consideran que hay elementos para empezar el proceso de extinción de dominio, se procede a imponer medidas cautelares, que consisten en el embargo y secuestro de la propiedad.

Si el afectado no está de acuerdo con el proceso puede presentar una oposición. En esta oposición no se pueden solicitar pruebas, ni nulidades, debido a que esta figura está diseñada para detectar errores o confusión de homónimos (nombres parecidos) o errores en matriculas de bienes, etc. Sin embargo, puede pasar mucho tiempo antes de que esto se pueda corroborar por parte del fiscal. Durante ese tiempo, no se podrá disponer del bien que se adquirió, pues este estará a órdenes de las autoridades competentes

Es por ello que antes de adquirir un bien, se debe corroborar de manera minuciosa su procedencia y constatar que su origen no este manchado por una intervención ilícita o un pasado turbio, esto con el fin de evitarnos dolores de cabeza a futuro y la incertidumbre y desgaste que se derivan de un proceso judicial de estas características.

Konfirma se convierte en el aliado estratégico para ayudar a mitigar estos riesgos a la hora de adquirir propiedad, pues desde su experticia, a través de su servicio de Verificación de Riesgos, Lavado de Activos y Financiamiento al terrorismo, (VR–LA/FT) ofrece tranquilidad, seguridad y acompañamiento constante, a personas jurídicas y naturales. Por medio de integración de fuentes de información e incorporación de conocimiento humano especializado, Konfirma puede identificar, verificar y vigilar la existencia de situaciones jurídicas, riesgos reputacionales, de contagio, operacionales y legales que puedan significar un conflicto en la adquisición de inmuebles de interés de sus clientes.